Tilbage til normalen – men på et for lavt niveau


Vurderingssystemet

Den værste frygt blev manet i jorden, da Skatteministeren onsdag d. 5 oktober fremlagde det nye vurderingssystem, som arbejdsgruppen ICE (ImplementeringsCenter for Ejendomsvurderinger) har arbejdet med siden september 2014. Man har nemlig (lykkeligvis) valgt ikke at følge Engberg-udvalgets anbefaling om at fastsætte grundværdien som en fast andel af den samlede ejendomsværdi. Istedet finder man det muligt fortsat at foretage en selvstændig vurdering af grunde i deres ubebyggede stand; en vurdering som skønnes at kunne foretages inden for rammen af en forbedret fejlmargin på 20 pct. At vurderingen af grunde bliver mere træfsikker skyldes i høj grad inddragelsen af geo- og BBR-data til beregningen af den såkaldte grundværdikurve, som udtrykker grundværdiens andel af den samlede ejendoms værdi. Derudover skyldes det, at man agter at gøre brug af den residuale metode (en metode som også CORIDA har anbefalet), hvor man isolerer den ubebyggede grundværdi ved at vurdere grunden, som om der var opført et standardhus, hvis konstruktionspris er kendt, og som derfor let kan fratrækkes vurderingen af den samlede ejendom. Eller som de skriver i oplægget: “Ud fra den samlede ejendomsværdi for den givne grund med standardhuset på, kan den tilsvarende grundværdi uddrages af grundværdikurven” (s. 31).

Det er intet mindre en fremragende, at vi nu kan se frem til den genopretning af ejendoms- og grundvurderingerne, som har været så påtrængende i så lang tid – ikke mindst for alle os, der argumenterer for gunstigheden af en øget ressourcebeskatning i Danmark. Det interessante ved dette nye, forbedrede vurderingsystem er nemlig, at det afslører omfanget af den massive undervurdering af grunde, som har været tilfældet med det gamle vurderingssystem – især hvad angår ejerlejligheder i de store byer. Med det nye, forbedrede vurderingssystem kan vi nemlig se frem til, at grundværdierne for ejerlejligheder må opjusteres med 330 pct. i gennemsnit, hvilket er omtrent fem gange så stor en stigning som for enfamiliehuse, der “blot” må opjusteres med 46 pct i gennemsnit. For ejerlejlighederne i København gælder det, at de kan forvente en opjustering af deres grundværdi på hele 450 pct.! Sagt med andre ord, så er de fejlvurderinger, som Rigsrevisionen påpegede i 2013 vedrørende enfamiliehuse, vand ved siden af den massive undervurdering, der generelt er sket med grundene under ejerlejlighederne. Det er helt utroligt, at et så fejlagtigt vurderingssystem har fået lov til at eksistere så længe. En del af forklaringen er nok, at der er meget få faktiske handler med uudnyttede grunde i nærheden af ejerlejligheder, hvilket gør det svært at sammenligne. En anden del af forklaringen er givetvis, at de respektive ejere af disse lejligheder jo helt åbentlyst ikke har haft nogen grund til at klage.

 

Ændret boligbeskatning

Der er to hovedelementer i Regeringens forslag til en ændret boligbeskatning. For det første lægges der op til en regulær ophævelse af skattestoppet for ejendomsværdiskatten, som istedet låses fast på den procentsats, der svarer til den reelle beskatning i dag, hvilket er 0,6 pct af ejendommens værdi op til 6 mill. og 1 pct. af værdien derover. For det andet lægges der op til, at grundskatteloftet, der har lagt en kraftig dæmper på udviklingen i grundskylden i især København og Nordsjælland, erstattes med en automatisk indefrysning af den del af en evt. grundskyldsstigning, som overstiger den generelle lønudvikling i samfundet. Den indefrosne grundskyld forrentes med en neutral markedsrente og skal først falde, når grunden/ejendommen omsættes. Samtidig sættes grundskyldspromillen kraftigt ned, så den nærmer sig det niveau, der er det lavest mulige i dag, nemlig 16 promille.

Det positive ved disse to elementer er, at de vil genetablere forbindelsen mellem beskatningen og den aktuelle udvikling på boligmarkedet; en forbindelse, der blev brudt med skattestoppet og grundskatteloftet, hvilket medførte, at beskatningen kom til at virke i nogen grad konjunkturforstærkende istedet for konjunkturdæmpende. Det negative er, at genetableringen sker på et niveau, der er så lavt, at beskatningen er i fare for at komme under minimumsniveauet, dvs. under det neutrale niveau, der sikrer, at investeringer i fast ejendom ikke bliver for attraktiv i forhold til andre og mere produktive investeringer. Regeringen skønner, at de samlede ejendomskatter vil indbringe omtrent 10 mia mindre i 2040, end de ville have indbragt med den eksisterende beskatning. Det er alt andet lige en klækkelig skattelettelse for landets boligejere og en forholdsvis stor ændring af skattestrukturen i den helt forkerte rentning.

Det meget lavere niveau for både grundskyld og ejendomsværdiskat er især problematisk, fordi Regeringen samtidig foreslår, at der skal gives et nedslag i boligbeskatningen til alle boligejere, der måtte opleve en større beskatning efter 2021, hvor det nye vurderingssystem forventes at træde i kraft. Nedslaget gives som en rabat, der svarer til den nominelle difference mellem den gamle og den nye beskatning. Isoleret set er en sådan overgangsrabat en rigtig god idé, idet nye og højere grundvurderinger vil virke fuldt ud på marginalen med det samme, men det er uheldigt og temmeligt uforståeligt, at Regeringen vælger både at give en rabat og en sænkelse af satserne. De nuværende boligejere får dermed i pose såvel som i sæk. Og i og med at grundskylden får lov til at stige med reguleringsprocenten frem til 2020, hvilket betyder, at især parcelhus- og villaejere vil opleve, at grundskylden indhenter en del af det tabte i forhold til den aktuelle udvikling, så vil den rabat, der gives i 2021, fortrinsvis vil gå til ejere af ejerlejligheder, hvis grundværdier først opjusteres i 2021. De nuværende ejere af ejerlejligheder i København vil med andre ord blive de helt store vindere i Regeringens reform.

Andelsboligerne begunstiges også med en rabat, men eftersom disse ikke omsættes på samme måde som ejerboliger, udfases rabatten istedet over en periode på 20 år. I modsætning til situationen for ejerboliger vil nye købere af andelsboliger defor ikke med det samme blive ramt af en højere beskatning, idet rabatten så at sige følger med andelsboligen i tyve år frem. Det er defor meget sandsynligt, at udbuddet af andelsboliger i en lang periode vil fortsætte med at være forsvindende lavt, hvilket kun vil øge mængden af penge under bordet, som nye købere må lægge, for at få adgang til en boligform, hvor der medfølger en rabat. Situationen ville dog være langt bedre, hvis ikke grundskyldspromillen samtidig står til en markant sænkelse (N.B. andelsboliger betaler ikke ejendomsværdiskat). En højere grundskyldspromille vil nemlig betyde, at nye, højere grundvurderinger slår hårdere igennem på marginalen, således at den uforholdsmæssigt store efterspørgsel af netop denne boligtype hurtigere bliver dæmpet.

I betragtning af, at både OECD og DØR anbefaler, at man ændrer skattestrukturen hen imod mere ressourcebeskatning/grundskyld og mindre personbeskatning, ville det være langt mere fornuftigt, hvis man som minimum bevarede det nuværende niveau for satserne og blot gav en overgangsrabat, der som Regeringes svarer til den nominelle difference mellem gammel og ny beskatning, men som i modsætning til Regeringens rabat udfases over en periode på 15-20 år – ligesom man har tænkt sig det for andelsboligerne. På denne måde ville langt flere få del i rabatten, ingen ville opleve en pludselig stigning i 2021, men dansk økonomi ville på sigt kunne anvende et stødt stigende provenu fra boligbeskatningen til at sænke person- og selskabskatterne; en ændring i skattestrukturen, som globaliseringen fordrer, og som økonomerne derfor over en bred kam anbefaler.

Som en sidste kommentar til Regeringens udspil skal det blot nævnes, at når nu kommunerne ikke længere selv skal opkræve grundskylden, som i fremtiden vil figurere på forskuds- og årsopgørelsen, og når nu kommunernes øvre grænse for grundskyldspromillen sættes ned fra 34 til 30, ligesom det pålægges dem ikke at hæve promillen frem til 2021, så ville det være på sin plads, hvis man fra Regeringens side tog konsekvensen af disse indgreb og genindførte den statslige grundskyld. Lad os få en grundskyldspromille, der er ens for alle i Danmark, og det bedste tidspunkt at gøre det på er netop, når man alligevel påtænker at give en overgangsrabat til alle, som står til en stigning i grundskylden.


Se også:


Links til publikationer:

Nye og mere retvisende ejendomsvurderinger, Oktober 2016

Tryghed for boligejere, Oktober 2016